Evinizi Kiraya Verirken: Ev Sahipleri İçin 8 Madde

RAVZAHANE · 24 Temmuz 2026 · Emlak Rehberi

Ev sahibi olmanın zor kısmı evi bulmak değil, doğru kiracıyla doğru şartlarda yola çıkmak. Konya'da 2013'ten beri hem kiracıya hem ev sahibine aracılık eden ekip olarak şunu net söyleyebiliriz: yaşanan sorunların büyük bölümü, anahtar teslim edilmeden önce yarım saat ayrılsa çözülecek konulardan çıkıyor. İşte evinizi kiraya vermeden önce oturup halletmeniz gereken 8 madde:

1. Kirayı piyasaya göre belirleyin: Aynı mahalledeki benzer daireleri (metrekare, kat, ısınma, bina yaşı) karşılaştırın. Piyasanın üzerindeki rakam evi aylarca boş bırakır; iki ay boş kalan ev, çoğu zaman "fazladan" istediğiniz farkı fazlasıyla götürür. Unutmayın: ilk sözleşmede kira bedelini serbestçe belirlersiniz, ama yenilemede artış sınırlıdır — yenilenen sözleşmelerde artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344).
2. Kiracıyı duyguyla değil, ölçüyle seçin: Düzenli geliri, ödeme alışkanlığı ve mümkünse önceki ev sahibinin görüşü — bakılacak üç şey bu. Kimlik bilgilerini görün, çalıştığı yeri teyit edin. "İyi insana benziyordu" cümlesi, tahliye davasında hiçbir işe yaramıyor.
3. Sözleşmeyi yazılı ve eksiksiz yapın: Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri, kira başlangıcı ve süresi, ödeme günü ve hesap numarası, artış esası, aidat ve ısınma giderinin kime ait olduğu, evde kaç kişi oturacağı ve evcil hayvan durumu — hepsi yazılı olsun. Sözlü mutabakat, uyuşmazlık çıktığı gün buhar olur.
4. Demirbaş listesi ve teslim tutanağı hazırlayın: Kombi, klima, ankastre set, dolaplar, sayaç değerleri… Her birini durumuyla birlikte yazın, evi teslim ederken bol bol fotoğraf çekin ve tutanağı iki taraf da imzalasın. Çıkışta "bu çizik zaten vardı" tartışmasının tek panzehiri budur.
5. Depozitoda kanunun sınırını bilin: Konut kiralarında depozito üç aylık kira bedelini aşamaz; aşan kısım geçersizdir. Para olarak alınan depozitonun, tarafların biri olmadan çekilemeyecek şekilde bankada vadeli hesapta tutulması gerekir. Sözleşme bittikten sonra ev sahibi üç ay içinde dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka parayı kiracıya iade eder (TBK m.342). Depozitodan; ödenmemiş kira ve kiracının kusurundan doğan hasar kesilebilir, normal yıpranma kesilemez.
6. Kirayı mutlaka banka üzerinden tahsil edin: Kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT belgeleriyle belgelendirilmesi zorunlu. Elden alınan kira hem ispat sorunu yaratır hem de ev sahibine ve kiracıya ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası riski doğurur. Havale açıklamasına "… ayı kirası" yazılması, ileride en güçlü deliliniz olur.
7. Vergiyi baştan hesaba katın: Konut kira gelirinde yıllık istisna tutarı 2026 yılı gelirleri için 58.000 TL (2025 gelirleri için 47.000 TL idi ve mart 2026'da beyan edildi). İstisnayı aşan gelir beyana tabidir; giderlerinizi götürü ya da gerçek gider yöntemiyle düşebilirsiniz. Kira rakamını belirlerken net değil, vergi sonrası düşünün.
8. Sözleşmeyi sonlandırmak sandığınız kadar kolay değil: Konut kiralarında ev sahibi, sadece "süre doldu" diyerek sözleşmeyi bitiremez; sözleşme yıldan yıla uzar. Sebep göstermeden fesih, ancak on yıllık uzama süresinin sonunda ve her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle mümkündür (TBK m.347). Tahliye taahhüdü alacaksanız da dikkat: taahhüdün geçerli olması için evin tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmesi gerekir (TBK m.352).

Evi teslim etmeden önce son bir adım

Temiz teslim edilen ev, hem daha hızlı kiralanır hem de kiracıdan aynı özeni istemenizi meşru kılar. Boya-badana ve küçük tamiratlardan sonra yapılacak profesyonel bir teslim temizliği, ilanınızın fotoğraflarını da doğrudan güçlendirir. Kiracı tarafında nelere bakıldığını merak ediyorsanız Kiralık Ev Tutarken Dikkat Edilecek 8 Nokta yazımız işinize yarar; tadilat sonrası temizliğin sırası için de İnşaat Sonrası Temizlik Rehberi'ne göz atabilirsiniz.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için uzmana danışın.